ⓒ성북구마을사회적경제센터
“안암에서 시작하는 지역자산화 공간 만들기 프로젝트를 시도해 보기 위해 성북구 여러 사회적경제 단체들과 조직들을 초정하여, 어떻게 이 공간을 도모해서 시민들이 잘 활용할 수 있을지 함께 고민해 보고 토론해 보고자 이 자리를 마련했습니다”.
4월 16일 월요일, 종암동에 위치한 성북구마을사회적경제센터에서 양현준 센터장의 인사말을 시작으로 성북구에서 최초로 시도되는 지역자산화 프로젝트의 첫 포문이 열렸다. 전체적인 프로젝트에 관한 프레젠테이션은 해맑은주택협동조합의 배정훈 대표가 주도했으며, 이 프로젝트를 시작하게 된 정책적 배경, 대상 지역 및 건물 소개, 입주기업 예시와 공간 활용의 모형, 이용 가능한 금융 프로그램 설명, 지역 자산화 프로젝트의 성장 가능성과 확장 계획의 순서로 진행 되었다.
먼저, 고려대학교를 중심으로 형성된 캠퍼스 타운 사업(대학교를 중심으로 지역재생을 하기 위한 사업)으로 인해 안암동5가 일대가 도시재생사업 지역으로 지정 되면서 정책적으로 유리한 상황에 있다는 사실이 지역 자산화 프로젝트의 좋은 시발점이 되었다. 지역자산화 프로젝트를 진행함에 있어 제일 큰 화제 중 하나가 자금 조달과 융통인데, 주택도시보증공사(이하HUG)에서는 도시재생사업 지역에서 사업을 진행할 경우, 저금리로 통상 70%까지 담보융자로 자금을 대출해 주는 프로그램을 운영하고 있다. 배정훈 대표는 이 프로그램을 이용 할 경우, 초기 준비 자본금에 대한 부담을 덜어줄 것이라 덧붙였다. 또한 성북구 동행위원회 3차 정례회에서 고려대 캠퍼스 타운에서 사례를 만든 후, 성북구내 다른 대학으로의 확산 안에 대한 논의도 진행 중이기에 단순히 일회성으로 끝나는 프로젝트가 아닌 좋은 모델 사례로 확장될 가능성이 있다는 기대감을 높혔다.
지역자산화 제안 건물인 종로학원 건물은 안암역에서 도보 5분거리에 위치한 건평 808평의 5층 짜리 건물로, 먹자 골목 등의 상권이 형성되어 있는 곳이 아닌 고려대학생들의 원룸과 하숙. 그리고 기숙사가 자리한 길목에 위치하고 있다. 12m의 전면 도로와 8m의 후면도로를 끼고 있는 몇 안 되는 단일필지의 건물로써, 지리적 인접성(역과의 거리) 및 학생 생활권 인접으로 인해 고려대 연계 프로젝트나 학생들을 중심으로 하는 코워킹 사업등의 수행에 유리하다는 장점을 가지고 있다. 종로학원 건물을 매입 할 경우, 층별 약 120평 내외의 공간을 활용 할 수 있으며 현재 학원 건물인 탓에 3층부터 5층은 약 15평씩 가벽으로 공간이 나누어져 있다. 하지만 나누어져 있는 공간 또한 합의 하에 가벽을 없애거나, 혹은 입주 기업의 사업 성격에 따라 그대로 사용할 수 있으며 가벽을 유지 할 경우, 대략 층별 최대 5개 기업이 입주 할 수 있다. 배정훈 대표는 답사 시 건축물 관련 전문가와 동행 했으며, 13년차에 들어서는 건물이지만 구조보강이 필요 없을 정도로 튼튼히 잘 지어진 건물이라는 의견을 받았다고 전했다. 건물 전체를 크게 바꾸는 공사보다 1층의 후면부를 헐고 그만큼 전면부로 공간을 넓혀 활용할 수 있는 리모델링안이 고려중이며, 주택밀집지역이 아니라 옥상을 텃밭이나 패티오로 조성 하는데 큰 제약이 없다고 전했다.
ⓒ성북구마을사회적경제센터
활용 될 공간에 대해서는 1층과 지하의 일부를 함께 구성하고 소유하는 ‘합유’방식의 공용공간을 조성하는 안이 제시되었다. 세부적으로는 지하 1층과 지상 1층의 50%를 공동 소유공간으로 설정하고, 비교적 높은 임대료를 형성하게 되는 1층은 주요 상권을 유치하여 건물가치를 상승시키고 이자 부담을 하락하는 방안을 제안했다. 현재 학생들의 식당으로 활용 되고 있는 지하 1층은 공용 커뮤니티 공간으로의 활용, 외국인 학생 결합을 통한 메뉴 개발 및 창업 지원 프로젝트 등의 예시가 건의 되었다. 특히 커뮤니티 공간을 지역사회 소통과 수익성을 고려한 사업 방향으로 제시함으로써 지역사회에 기여할 수 있는 사회적경제 단체들의 랜드마크가 되기를 고민한 흔적이 돋보였다.
비용에 관한 대략적이지만 비교적 자세한 수치들도 제시 되었는데, 호가 110억원을 예상하는 종로학원의 건물비용을 기준으로 약 15평 정도의 공간에 입주할 경우, 대략 3억원 정도의 자금이 필요한 것으로 예측 되었다. 이에 관련하여 앞서 언급한 HUG의 대출 프로그램을 비롯하여 성북구 사회투자기금 및 은행 프로그램에 관한 설명도 이어졌는데, 입주하고자 하는 사회적경제단체들의 자본금도 평균 20%, 적어도 10% 정도는 가지고 시작을 해야 한다는 점을 덧붙였다.
ⓒ성북구마을사회적경제센터
대략 한 시간 정도의 프레젠테이션과 세부적인 설명이 끝난 후, 질의 응답 시간이 주어졌다. 자본과 관련하여 HUG의 대출 프로그램에 관련한 좀 더 구체적인 질문과 답변이 오갔고, 실질적인 시설 운영에 대한 궁금증과 지역자산화 프로젝트가 시작 될 경우의 타임라인에 관한 질문이 쏟아졌다. 이에 나눔과 미래의 남철관 국장은 실질적인 시설 운영은 실제 지역자산화 프로젝트에 참여하는 사회적경제단체들 사이에서 사업자협동조합을 조직하여 직접 건물과 시설 관리를 하거나, 사업자협동조합 자체에서 방화관리자와 같은 관리자들을 고용하는 방법, 혹은 관리해 줄 수 있는 사회적기업에 위탁하는 방법 등을 고려중이라고 언급했다. 종로학원은 올 11월 수능을 기점으로 건물이 비워질 예정으로, 이에 맞춰 구성된 타임라인에 의하면 4,5월 중으로 지역자산화 프로젝트의 추진을 결정하고 구체적인 사업 컨셉을 도출한 다음, 6월 중으로 HUG에 대출신청, 통과가 될 경우 7월부터 가계약을 진행하고 구체적인 건축 기획과 건물 용도에 관한 협의, 입주후의 여러 의사 결정 및 건물관리와 관련하여 사업자 협동조합의 결성 여부 등을 결정하는 일들이 순차적으로 진행될 것이라 전했다. 그러나 남철관 국장은 현재는 수요 조사 단계일 뿐이며, 가장 시급한 일은 초청되어진 혹은 사정상 참석하지 못한 여러 사회적경제단체들의 참여의사 확인 이라고 강조했다. 또한 입주를 원하는 각 사회적경제단체들은 보유한 자금과 비용 지출 가능성, 필요한 공간의 사이즈 및 활용계획, 그리고 공용공간 활용에 대한 구체적 제안을 준비해 줄 것을 부탁했다.
지역자산화 프로젝트는 특히 영국에서 활발한데, 주민참여로 도시재생이 된 사례로는 코인스트리트 커뮤니티빌더스(CSCB)를 들 수 있다. 이들은 자산화를 기반으로 지역문화를 형성하고 스스로 재생 사업을 주도 하여 지역 필요에 따른 다양한 공동체 활동을 활발히 펼치고 있다. 한국 또한 이러한 지역자산화 사례가 서서히 알려지고 있는데 그 중 한 곳이 서울시 광진구를 중심으로 활발한 활동을 하고 있는 광진주민연대이다. 초기 성동구 성수동에 위치한 공장 노동자들에게 보다 나은 의료 서비스를 제공하고자 성동주민의원 이라는 이름으로 1992년에 시작 되었지만, 그 뒤 몇 번의 확장과 통합 등으로 현재의 이름을 유지하고 있다. 광진주민연대는 도우누리라는 사회적협동조합이 크게 성장 할 수 있는 원동력이 되었고, 많은 지역의원들과 젊은 활동가들을 배출했으며 현재도 많은 문화 예술 단체 등의 조직에 회원들이 직접 참여하여 활발한 활동을 이어 나가고 있다. 최근 새 사옥으로 옮긴 광진주민연대에 방문할 기회가 있었다는 남철관 국장은, 지금은 광진주민연대가 헤쳐 나가야 했던 시대보다는 정책 환경 면에서 더 나아진 시대이기에 얼마든지 도전해 볼만한 프로젝트라 생각한다며, 이 프로젝트로 인해 사회적경제 단체들의 취약한 자본 구조가 해결되고 서로가 모여 나오는 시너지로 인해 사업의 자부심이 높아지기를 기대한다고 덧붙였다.
안암 지역자산화 프로젝트의 두 번째 토론회는 사회적경제 단체들의 참여 여부가 모아지는대로 열릴 예정이며 자세한 문의는 해맑은주택협동조합의 배정훈 (010-5478-2310)으로 하면 된다.
[글] 성북마을기자단 김지연