마을만들기에서 본 주거환경관리사업의 의미
-주민커뮤니티 형성과 성장의 전제조건 정주
□ 정주-커뮤니티의 시작
IMF 당시 우리사회는 많은 실직자와 극단적인 빈곤 환경에 놓인 사람들이 많았고, 우리사회는 이들을 위한 각종 구제책을 쏟아 놓았다. 그때는 지금처럼 노숙인문제 등의 빈곤문제에 대해 사회가 피로감을 가지지 않고 있었고 우리사회가 이들을 끌어안아야 한다는 공동체적 관념들이 강하던 시기였다.
당시 구제책은 간단히 말하면 ‘노숙인 드롭인센터-쉼터-자활(혹은 재활)’의 순으로 전달체계가 진행되었고, 당시 나는 노숙인들과 만나서 이야기를 하면서 나의 과거 생애사와 공통되는 부분들이 많다고 느꼈고 이들의 특별함이 사실은 내가 될 수 있는 평범함이라는 것을 알게 되었다.
이들 대부분은 평범한 일상을 영위하던 사람들이였고 단지 실직, 과도한 채무 등으로 인한 경제적인 외부충격에 견디지 못하고 빈곤에 처하게 된 것이다. 빈곤 문제 중 심각했던 것은 주거의 빈곤이었다. 주거의 빈곤은 이들이 주거를 영위하기 위해 월수입의 많은 부분을 소비할 수 밖에 없게 했고, 이는 삶의 질을 떠나 생존까지 위협하는 상황에 놓이게 하였다. 이러한 주거빈곤은 과도한 주거비용에서 비롯되는데 이는 도시의 인구유입과 이로인한 주택의 부족, 재개발 등으로 인한 주택건설비용의 상승 등이 원인으로 꼽히고 있다. 부담하기 어려운 주거비용은 주택의 유지를 어렵게 하고 이는 주거상실 즉 노숙인을 양성할 수 있다는 극단적인 이야기를 끌어낼 수 있으며 실제 한양도성 인근지역 등의 몇몇 주민 집은 국유지 무단 점거인 상태로써 외부가옥주가 주도하는 재개발/재건축 시행되면 강제로 집이 처분되어 단돈 몇백만원만 손에 쥐고 살던 마을을 나와야 하고, 이들이 갈 수 있는 곳은 쪽방과 같은 취약한 주거환경이고 근로마저 어려워지면 노숙을 할 수도 있는 것이다.
얼마전까지 몰아친 재개발의 광풍으로 많은 사람들이 자신이 살던 집을 잃게 되고 하늘을 치솟는 집값 때문에 살던 집 근처에도 살지 못하고 외각으로 빠져 나가게 되었다.
재개발은 사실 가난한 사람들을 몰아내고 주거환경의 개선뿐만아니라 새로운 경제력이 있는 중산층을 유입시켜서 지역의 각종 소비를 촉진시키고 관련 일자리가 창출되어서 지역경제가 활성화 되리라 기대하게 했다. 그러나 실상은 조금 다르다 재개발이 되어 많은 아파트가 들어선 지역에 초기 부동산 경기 호제로 주택거래에 따른 세수는 많이 걷었을 수 있었겠지만 실제 베드타운이 심화되면서 일자리 등을 통한 지역경제 활성화의 효과는 그리 크지 않았다. 오히려 단절된 커뮤니티는 이웃 간의 무관심과 분쟁 그리고 범죄 등의 많은 사회적 비용을 야기시키고 있다. 그러한 측면에서 도시의 마을만들기 사업도 어쩌면 기존의 공동체가 파괴되었기 때문에 생긴 사회적 비용일 수 있다.
개선된 주거환경이 새로운 인구유입을 유도하겠지만 이에 못지않게 중요한 것은 지역내 인구가 외부로 유출되지 않도록 방지하고 정주할 수 있는 여건을 마련하는 것이 중요하다. 실제로 노후된 주거지역을 보면 가구원의 연령이 높을수록 정주기간이 길다. 정주기간이 긴 지역의 특징은 이웃과 친밀감이 높고, 범죄불안감이 낮다는 것이다. 전문가는 아니지만 쉽게 정리를 하자면 정주기간이 긴 지역의 주민들은 서로가 잘 알기 때문에 이웃간 내왕이 잦고 이는 서로간의 안전망 구실도 하기 때문에 범죄발생이 낮을 수 있다는 얘기이다. 물론 정주의 이유 중에 경제적인 문제로로 이주를 가고 싶어도 갈수 없는 경우도 많을 것이다. 하지만 이유야 어찌 되었든 정주기간이 길수록 주민간 커뮤니티가 더 공고한 것은 사실인 것 같다.
성북구에는 재개발/재건축사업 해제지역 또는 사업성이 희박해 추진이 어렵다고 여겨지는 지역이 다수 있는 것으로 파악되고 있다. 주거환경관리사업의 제안과 실행을 통해 주민의 공동체성이 손상되지 않고 주민 대다수가 정주하도록 하여 마을이 해체되지 않고 주민의 주거상실을 막는 것을 기대하면서 주거환경관리사업의 장점과 보완점을 이야기하고자 한다.
□ 주거환경관리사업과 주민의 정주
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<참고: 주거환경관리사업의 변천>
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주거환경관리사업은 전면철거 방식의 대안으로 도입된 저층주거지 보전․정비사업으로 물리적인 환경개선 뿐만 아니라 마을공동체 회복을 통한 사회․문화․경제적 재생도 함께 아우르는 종합적인 재생사업이라고 한다.
주거환경관리사업은 단독주택 및 다세대 주택 등이 밀집한 지역에서 기존주택 개량 및 개보수, 생활가로 정비, 공원 및 주차장 확보, 안전시설 설치, 도서관, 마을회관, 어린이집 등 복지시설 설치, 순환형 임대주택 건설 등의 정비기반시설 및 공동이용시설을 확충을 통해 물리적 환경개선하고, 대규모 전면철거 위주의 정비방식을 지양하고 기존 도시구조를 유지하며 이주수요를 최소화하여 마을공동체를 유지하고 회복시키겠다는 것이다.
추진절차를 보면, 재건축/재개발사업 해제지역 또는 예정지역을 지자체장이 제안하거나 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 지역의 주민들이 제안하여 후보지를 선정하면, 해당지역 주택소유자 및 세입자의 동의율 50%이상 확보 시 주거환경관리사업지역으로 사업구역 지정된다. 그리고 주민공동시설 설치방안, 기반시설 정비 및 설치 방안, 사업 우선순위 등 결정해 사업의 본격적인 추진과 향후 지속적인 관리를 위해 주민공동체운영위원회 구성 및 운영하는 방식이다.
그리고 지원제도를 보면,
– 정비기반시설 정비 및 신규 설치비용, 마을 공동이용시설 설치비용
– 주택개량 및 신축 비용 저리 융자지원
– 주민공동체운영위원회 운영비 사업비 지원 및 운영에 필요한 전문가 파견 등이 있다.
주거환경관리사업의 중요한 키워드는 ‘정주여건 강화, 주민주도의 마을계획수립, 주민공동체 활성화’라는 것이다. 주거환경관리사업 구역 및 계획 결정, 지형도면 고시의 결정취지문을 보면 “정릉동 주거환경관리사업(지구단위계획)을 통하여 마을 고유의 정주환경을 보호하고, 주민 참여유도와 계획적인 관리로 다양한 계층이 어울리는 주민공동체 활성화 방안을 마련하고자 지구단위계획구역으로 지정하여 주거환경관리사업을 시행하고자 함”이라고 써 있다.
정주여건 강화를 통해 마을주민 대다수가 마을에 남아 오래된 특색있는 마을의 공동체역사를 유지하고 계승할 수 있게 되고 마을공동체라는 울타리를 통해 주거빈곤의 상황에서 벗어날 수 있게 될 것이다.
정주는 단순한 머무는 것을 넘어서 골목의 문화, 지역의 유산을 지키고 계승하는 것으로도 큰 의미가 있다. 2013년 ‘김치문화’가 세계문화유산으로 등제되었다고 한다. 김치자체가 아닌 김치를 통한 공동체 문화를 뜻한다. 하지만 우리사회에 동네 사람이 함께 모여 김장을 하는 것은 보기 쉽지 않다. 수년간 진행되어온 재건축 등으로 인한 마을의 파괴때문인 것이다. 오래된 주거지역의 보존은 단순히 오래된 지역을 지키자는 것이 아니고 우리이웃을 위하는 공동체성을 지키고 함께 김장을 담글 수 있는 넉넉한 나눔의 마을을 지키고, 혹은 골목에서 뛰놀면서 배웠던 골목의 놀이문화를 지키자는 의미가 있다.
따라서 주거환경관리사업에서 정주는 매우 중요하고 우리의 많은 것을 지키는 중요하고도 기본이 되는 수단일 것이다. 이러한 정주성을 통해 단단한 마을공동체가 형성되고 활성화되며 함께하는 지역공동체가 될 것이라고 생각한다.
□ 주거환경관리사업 아직은 쫌! – 주거환경관리사업의 문제점과 보완의견
이러한 중요한 의미를 갖는 주거환경 관리사업도 사업초창기여서 관의 준비부족이 드러나고 민의 경험부재로 인해 좌충우돌하는 부분이 있는 것이 사실이다. 이것에 대해 부족한 약간의 경험을 비추어서 약간 이야기하고자 한다.
사업에 대한 주민의 인식 및 이해 부족가 부족하다.
서울시 등이 주거환경관리사업에 대한 교육 및 홍보를 가열차게 진행 중이기는 하지만 아직 사업에 대한 인식과 이해가 부족한 상황이고, 이러한 인식과 이해부족은 민원 발생 등 사업 진행의 어려움으로 이어질 수 있다.
주택개량의 제약조건이 많다.
재개발재건축 사업 예정지역 및 해제구역의 경우 주택개량수요가 많아 관련 지원예산이 과연 얼마나 준비되어 있는지 그리고 지원제도의 접근성은 어떠한지를 면밀히 따져 볼필요가 있다. 주택개량을 위한 융자지원제도의 경우 해당지역 주민의 경제상황을 고려해 볼때 개보수를 통한 임대수익 등이 발생하지 않는 조건이라면 이용할 가능성이 높아보이지 않고, 주거환경관리사업구역 내의 소유자가 자신이 소유한 주택을 개량하려 할 때 지구단위계획에 의한 건폐율․용적률․높이 등의 건축규제에 의해 소유주택의 물리적 증가 이익을 기대 하기 어려울 때 소유자의 주택개량 의욕감소로 이어질 수 있다.
마을계획 수립을 위해서는 많은 분야별 전문가의 결합이 필요
분야별 전문가의 결합이 필요한데 주거환경관리사업의 정비계획을 수립하기 이전에 마을주민과 장소에 대한 스토리를 발굴하고 이에 맞게 마을정비계획을 수립해야 한다. 주민의 욕구가 뻔한 CCTV, 도로 개보수일까 하는 생각이 자주 든다. 보다 주민의 욕구를 포용할 수 있고 이를 실현시킬 수 있는 다양한 분야의 전문가가 필요한 이유이다. 단순한 도시설계 전문가 뿐만이 아니라 안전전문가, 문화예술전문가, 복지전문가, 아동육아전문가, 사회복지전문가 등의 분야 전문가의 참여가 꼭 필요하고 이를 명시할 필요가 있다.
주민과 전문가의 역할 고민이 필요
사실 주민은 자신들의 의견을 게진하고 이를 수용해 전문가들이 수용하고 실현시킬 수 있는 방안을 제시하고 이에 가부를 정해주는 것이 주민협의체의 역할이지 않을까 한다. 주민들에게 귀한 시간 빼서 워크숍을 하고 설문조사를 한다고 하면서 요식으로 진행하는 용역사를 종종 보게 되었기 때문이다. 어쩌면 주민과 전문가가 협업의 개념으로 다가가면 전문가의 템포대로 갈 수 밖에 없다는 생각이 든다. 오히려 주민을 전문가가 받드는 사업방식, 사업계획을 주민에게 승인받아야 제출 할 수 있는 진행방식이 필요해 보인다. 물론 사업계획을 공시하고 이의제기를 하는 기간이 있다. 하지만 주민들 중 이를 아는 사람은 별로 없고 사실 활동가 중에서도 이를 아는 사람은 많지 않다.
선별적인 사회적경제조직의 사업참여가 필요
주민커뮤니티공간의 운영을 위해 주민주도의 운영에 근본적으로 찬성하나 주민직접 운영이 어려울 경우 공간의 일부를 사회적경제조직에게 임대하여 사회적경제조직의 독립적 운영을 인정하고 이들이 지역사회에 공헌할 수 있도록 유도하는 방식도 필요해 보인다. 사회적경제조직의 경우 지역밀착형의 사업진행과 주민과의 관계망을 통해 충성도 높은 고객을 확보할 수 있고 주민입장에서도 사회적 경제조직의 이익이 지역에 환원되는 것을 기대할 수 있기 때문이다. 또한 사회적경제에 대한 비전이 있는 젊은이들이 많은데 이들의 유입은 마을에 활력이 됨은 당연할 것이다.
주민커뮤니티공간의 구입과 운영에 대한 대안이 필요
또한 중장기 적으로 모색해 보아야 할 부분이지만 마을기금을 조성해 운영해 보는 것도 필요해 보인다. 사실 커뮤니티 공간의 구매 주체가 관이다 보니 구매절차와 운영방식에 까다로운 절차가 있는 것이 사실이다. 따라서 관이 커뮤니티 공간의 구입에 대한 비용을 일부 지원하고 나머지를 마을기금에서 무이자로 융자해 주거나, 혹은 전액을 마을기금으로 융자하는 방안의 마련도 필요해 보인다. 이는 일단 운영에 대한 주민참여와 책임감을 높일 수 있을 것이고, 사업의 주민주도성도 높일 수 있을 것으로 기대된다. 물론 기금운영에 대해 전제되는 것은 사회적 투자에 대한 전문역량이 담보될 수 있어야 할 것이다.
주민협의체의 구성과 운영의 중요성 인식과 활성화를 위한 방안 필요
주민협의체 구성원이 마을 내 다양한 계층이 아닌 노인, 전업주부 등 특정 계층으로 편중되어 있다면 마을문제 인식 및 해결방안 마련, 활발한 사업추진 등에 있어서 한계를 가져올 수 있다.
아무리 주거환경정비가 시급한 지역일지라도 주민협의체가 대표성을 가지지 못하고 주민이 적극적으로 나서지 않는다면 원활한 사업수행이 어렵고 일정한 주민동의율 기준에 근거하여 사업이 진행되는 특성 상 찬성한 주민과 반대한 주민, 혹은 찬/반에 참여하지 않은 주민 간의 갈등을 야기시킬 수 있으므로 주민협의체의 구성과 운영은 매우 중요하다.
따라서 주민협의체가 대표성을 갖도록 하기 위해 좀더 공개적인 선출방식이 필요해 보인다. 현재의 주민협의체가 문제가 있다는 것이 아니고 이분들이 대표성을 가져야 실제 주민참여가 있다고 말할 수 있을 것이고 협의체 분들이 일을 하기도 용이하다.
마을만들기 사업과 연계된 사전 사후관리 필요
마을만들기 지원사업의 견고한 지원이 필요하다. 주민협의체의 구성원리는 직접 민주주의 참여 민주주의와 같다. 이는 마을사업이 지향하는 민주시민 성장과 같아 공동의 목표를 가진다고 볼수 있다. 또한 마을사업의 근간이 될 주민커뮤니티 공간의 운영 참여와 환경개선을 위한 주민의견 개진 등의 절차를 통하는 것이 바로 마을 만들기 사업이기 때문이다. 따라서 주거환경관리사업은 주민커뮤니티 공간과 패키지로 진행되어야 하며 이를 직접 지원하고 안내할 주체는 자치구의 마을지원조직이 담당하는 것이 적절해 보이고 이조직은 마을의 공동체성 성장을 위한 교육 및 컨설팅 등의 역할을 하는 것이 좋다.
또 우리의 경험에서 볼 수 있듯이 사업 후 마을공동체 운영이 지속되기 위해선 마을공동체 운영비용 확보 측면에서 주민커뮤니티공간의 활성화방안 모색이 필요한데 주거환경관리사업 완료 후 주민 스스로 관리 운영해 나갈 수 있도록, 각 대상지 주민대표 네트워크 구축을 통한 관리 운영 노하우 교류, 관리 운영 관련 전문가 육성 및 파견 등 지속적인 주민대상 교육 및 지원이 필요하다.